집을 넘기기 전에
부동산 증여세 계산

공제 5,000만원을 빼고 누진세율을 곱한 뒤 기한 안 신고 3% 공제를 반영한 금액입니다. 아파트라면 받는 금액은 시가, 곧 같은 단지 비슷한 집의 매매사례가액입니다. 결혼 전후 2년 안에 받는다면 1억원을 더 공제하므로 같은 금액에서 세금이 크게 줄어듭니다. 빚을 함께 넘긴다면 받는 금액에서 빚을 뺀 금액으로 보세요.

증여세만 보고 결정했다가 취득세 고지서를 받고 놀라는 경우가 많습니다. 서울 아파트처럼 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상 주택을 2주택 이상 가진 부모가 넘기면 취득세만 시가의 12%입니다. 시가 8억원이면 9,600만원으로, 성년 자녀가 받는 증여세보다 클 수도 있습니다. 반대로 부모가 1세대1주택이라면 같은 집도 3.5%입니다.

부부 사이에는 10년 동안 6억원까지 증여세가 없습니다. 시가 12억원 아파트의 절반을 공동명의로 바꾸면 딱 6억원입니다. 다만 받은 집을 10년 안에 팔면 이월과세로 처음 산 사람의 취득가액으로 양도세를 계산하므로, 증여로 양도세를 줄이려면 10년을 채워야 합니다.

• 「부모님 각각 5,000만원씩 받으면 1억원까지 세금이 없다」 — 아버지와 어머니는 한 사람으로 묶여 공제도 5,000만원 한 번입니다.
• 「아파트는 공시가격으로 신고하면 된다」 — 매매사례가 있으면 시가로 신고해야 하고, 아파트는 대부분 사례가 있습니다.
• 「공제 안이라 신고할 필요가 없다」 — 가산세는 없지만 신고해 두면 나중에 자금출처와 취득가액의 근거가 됩니다.
• 「부담부증여는 항상 싸다」 — 주는 사람의 양도세가 크면 일반 증여보다 비쌀 수 있습니다.
• 「계약서 날짜가 증여일이다」 — 부동산은 등기접수일이 증여일이고, 신고기한도 그 날짜로 셉니다.

아파트를 증여하면 공시가격이 아니라 시가로 세금을 매깁니다. 증여일 전 6개월부터 뒤 3개월 안에 그 집 자체가 거래됐거나 감정평가를 받았다면 그 가격이 시가입니다. 없으면 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 안인 다른 집의 매매사례가액을 씁니다. 여러 건이 있으면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집, 그다음은 증여일에 가까운 거래가 기준입니다. 이런 가격이 하나도 없을 때만 공동주택가격으로 신고할 수 있는데, 거래가 꾸준한 단지라면 그럴 일은 드뭅니다.

매매사례가액이 내 집 형편보다 높다고 느껴지면 감정평가를 받아 신고하는 방법이 있습니다. 감정가는 매매사례가액보다 앞 순위라 기간 안의 감정가가 있으면 그 값이 시가가 됩니다. 2023년부터는 증여 취득세도 같은 시가인정액으로 매기므로, 시가를 정하는 일은 증여세와 취득세를 함께 정하는 일입니다.

올해 부모에게 5,000만원을 받아 공제를 다 쓰고, 3년 뒤 아파트 지분 2억원을 받는다고 해 봅시다. 두 번째 증여 때는 앞서 받은 5,000만원을 더한 2억 5,000만원에서 공제 5,000만원을 빼고 과세표준 2억원으로 세금을 다시 계산합니다. 첫 번째 때 낸 세금이 없으니 빼 줄 것도 없습니다. 나눠 받았다고 낮은 세율 구간에 머무는 것이 아니라 결국 합친 금액의 세율이 적용됩니다.

다만 10년이 지나면 이야기가 달라집니다. 증여일부터 거꾸로 10년 안의 것만 더하므로, 10년 간격을 두고 나눠 주면 공제도 새로 생기고 합산도 끊깁니다. 자녀가 어릴 때부터 미리 계획하면 같은 재산을 넘기면서도 세금이 크게 줄어드는 이유가 여기에 있습니다. 아버지와 어머니, 조부모는 직계존속 공제를 함께 쓰지만, 합산은 같은 사람(직계존속은 그 배우자 포함)끼리만 합니다.

시가 10억원 아파트에 대출 4억원이 있다면, 자녀가 대출을 떠안는 조건으로 증여할 수 있습니다. 이때 자녀는 6억원에 대해서만 증여세를 내고, 부모는 4억원어치를 판 것으로 보아 양도세를 냅니다. 일반 증여라면 성년 자녀의 증여세가 2억 1,825만원이지만, 부담부증여로는 1억 185만원로 줄어듭니다. 여기에 부모의 양도세를 더해 비교해야 하는데, 부모가 1세대1주택 비과세를 받으면 양도세가 거의 없어 부담부증여가 유리하고, 오래전에 싸게 산 집이라 양도차익이 크면 오히려 불리할 수 있습니다.

부담부증여에서 넘긴 대출은 자녀가 실제로 갚아야 합니다. 국세청은 신고 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 살피고, 부모가 대신 갚으면 다시 증여세를 매깁니다. 자녀의 소득으로 이자와 원금을 감당할 수 있는지가 이 방법의 전제입니다.

2024년부터 부모나 조부모에게 받는 재산은 혼인신고일 전후 2년 안이거나 아이가 태어난 날부터 2년 안이면 기본 공제와 별도로 1억원을 더 공제합니다. 혼인과 출산을 합쳐 평생 1억원이고, 현금뿐 아니라 아파트 지분 같은 부동산도 됩니다. 신랑과 신부가 각자 부모에게 받으면 부부 합쳐 최대 3억원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 결혼을 앞두고 집을 마련한다면 증여 날짜가 이 기간 안에 들어오도록 맞추는 것만으로 세금이 수천만원 달라집니다.

반대로 조부모가 손자녀에게 바로 주면 세대를 건너뛴다는 이유로 산출세액에 30%를 더합니다. 미성년 손자녀가 20억원을 넘게 받으면 40%입니다. 그래도 조부모에서 부모로, 부모에서 자녀로 두 번 증여하면 세금을 두 번 내야 하므로, 할증을 붙여도 한 번에 주는 쪽이 적은 경우가 많습니다. 손자녀 증여는 부모에게 받은 재산과 합산하지 않지만 직계존속 공제 5,000만원은 함께 쓴다는 점도 기억해 두세요.

자녀에게 집을 넘기는 방법은 일반 증여, 부담부증여, 매매 세 가지입니다. 일반 증여는 자녀가 증여세와 취득세를 모두 내고 부모는 세금이 없습니다. 부담부증여는 빚을 뺀 부분만 자녀가 증여세를 내고, 빚 부분은 부모가 양도세를 냅니다. 매매는 자녀가 시가에 맞는 대금을 치르고 매매 취득세를 내며 부모는 양도세를 냅니다. 부모가 1세대1주택이라 양도세 비과세가 된다면 매매나 부담부증여가 가벼워지고, 증여 취득세도 3.5%에 머뭅니다.

가족끼리 사고팔 때는 값과 돈의 흐름이 핵심입니다. 시가보다 30% 넘게, 또는 3억원 넘게 싸게 팔면 차액에 증여세가 붙고 부모 양도세도 시가로 다시 계산될 수 있습니다. 자녀가 대금을 부모에게 빌렸다면 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정됩니다. 어떤 길이든 신고 뒤 국세청이 가격과 자금 흐름을 살펴보므로, 서류를 갖추는 일이 세금을 줄이는 일만큼 중요합니다.

배우자나 부모에게 받은 집은 받은 사람의 취득가액이 증여 당시 시가가 됩니다. 그래서 증여 뒤 곧바로 팔면 양도차익이 거의 없어 보이지만, 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세가 적용되어 증여한 사람이 처음 산 가격을 취득가액으로 양도세를 계산합니다. 이미 낸 증여세는 경비로 빼 주지만, 증여로 양도세를 줄이려던 효과는 사라집니다. 2022년까지 받은 재산은 5년, 2023년부터 받은 재산은 10년이 기준입니다. 받은 사람이 1세대1주택 비과세를 받는 경우 등에는 적용하지 않으므로, 팔 계획이 있다면 증여 전에 10년이 되는 날과 비과세 요건을 함께 따져 두세요.

증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 받는 사람이 신고하고 냅니다. 부동산은 등기접수일이 증여일이라, 10월 8일에 등기했다면 이듬해 1월 31일까지입니다. 기한 안에 신고하면 낼 세금의 3%를 깎아 주지만, 놓치면 20% 무신고 가산세와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다. 낼 세금이 4,000만원이라면 1년 늦을 때 1,200만원 넘게 더 내게 됩니다. 기한이 지났다면 하루라도 빨리 기한후신고를 하는 것이 낫습니다. 1개월 안이면 무신고 가산세의 절반을 줄여 줍니다.

낼 세금이 1,000만원을 넘으면 두 달 안에 나눠 내는 분납을, 2,000만원을 넘으면 담보를 맡기고 5년 동안 나눠 내는 연부연납을 신청할 수 있습니다. 취득세는 나눠 낼 수 없으니 현금 계획을 따로 세워 두세요.

처음 알아보는 분께

부동산 증여세는 세율표 하나로 끝나지 않습니다. 누가 누구에게 주는지에 따라 공제가 달라지고, 10년 안에 받은 것을 합쳐 다시 셈하며, 아파트는 시가를 먼저 정해야 합니다. 여기에 받는 사람의 취득세와, 빚을 넘기거나 팔 때 주는 사람의 양도세까지 함께 따져야 전체 세금이 보입니다.

순서대로 보면 어렵지 않습니다. 먼저 증여세 면제한도에서 쓸 수 있는 공제를 확인하고, 아파트 시가 평가에서 신고할 금액을 정한 다음, 증여세계산기에 넣어 보세요. 대출이 있는 집이라면 부담부증여 비교 계산을, 조정대상지역 집이라면 증여 취득세 계산을 함께 해 보면 됩니다. 마지막으로 증여일이 속한 달 말일부터 3개월이라는 신고기한을 달력에 적어 두세요.

모든 계산은 이 화면 안에서만 이뤄지고 입력값은 어디에도 보내지 않습니다. 계산 결과는 흔한 경우를 기준으로 한 것이라, 비과세나 중과처럼 개인 사정이 걸린 부분은 국세청 홈택스의 모의계산이나 세무사 상담으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

증여는 한 번 등기를 마치면 되돌리기 어렵습니다. 현금이 아닌 재산을 신고기한 안에 돌려받으면 증여가 없던 것으로 보지만, 기한이 지나 돌려주면 돌려주는 것도 새 증여로 볼 수 있고 취득세는 돌려받아도 환급되지 않습니다. 그래서 등기 전에 증여세, 취득세, 앞으로의 양도세와 보유세까지 숫자로 확인하고 결정하는 것이 가장 확실한 절세입니다.