아파트증여세는 시가로 매깁니다
아파트를 증여하면 증여세는 공시가격이 아니라 시가로 계산합니다. 시가는 증여일 무렵 실제로 거래되거나 평가된 가격입니다. 아파트는 같은 단지에서 비슷한 집이 자주 거래되기 때문에 대부분 매매사례가액이 시가가 되고, 공시가격으로 신고할 수 있는 경우는 드뭅니다.
시가를 찾는 순서
| 순서 | 무엇으로 | 기간 |
|---|---|---|
| 1 | 그 집 자체의 매매가격, 감정가액(둘 이상 감정기관 평균), 수용·경매·공매 가격 | 증여일 전 6개월부터 증여일 뒤 3개월 안 |
| 2 | 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 안인 다른 집의 매매사례가액 | 증여일 전 6개월부터 신고일까지 |
| 3 | 1·2가 없으면 공동주택가격(기준시가) | 증여일 현재 고시된 가격 |
비슷한 집이 여러 채 거래됐다면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집의 거래가격을 씁니다. 차이가 같다면 증여일에 가장 가까운 거래를 봅니다. 그래서 같은 단지라도 층이나 향에 따라 시가가 달라질 수 있습니다.
감정평가를 받는 경우
매매사례가액이 내 집 형편보다 높게 잡힐 것 같으면 감정평가를 받아 그 값으로 신고할 수 있습니다. 감정가액은 매매사례가액보다 앞 순위라, 증여일 전후 기간 안에 받은 감정가가 있으면 그 값이 시가가 됩니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가도 인정됩니다. 감정 수수료는 일정 한도 안에서 증여재산가액에서 빼 줍니다.
신고 뒤에 시가가 바뀌는 일
- 증여일 뒤 3개월 안에 같은 단지 비슷한 집이 더 높은 값에 거래되면, 신고한 값보다 높은 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
- 기준시가로 신고한 아파트는 국세청이 감정평가를 의뢰해 시가를 다시 정할 수 있습니다. 이때 새 시가로 더 낼 세금에는 과소신고 가산세를 붙이지 않습니다.
- 시가보다 낮게 신고해 차액이 생기면 그 부분에 증여세와 가산세가 붙습니다.
시가 10억원 아파트, 공시가격 7억원이면
| 신고 기준 | 증여재산가액 | 성년 자녀 신고 후 세금 |
|---|---|---|
| 시가(매매사례가액) | 10억원 | 2억 1,825만원 |
| 공시가격(사례가 전혀 없을 때만) | 7억원 | 1억 3,095만원 |
두 금액 차이가 크지만 아파트는 대부분 매매사례가 있어 공시가격으로 신고할 수 없습니다. 거래가 드문 나홀로 아파트나 단독주택에서 기준시가 신고가 거론되는 이유입니다. 계산기에 넣을 금액은 국토교통부 실거래가와 단지 거래 내역으로 먼저 확인해 보세요.
2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.