증여받은 집을 10년 안에 팔면
배우자나 부모에게 집을 증여받으면 받은 사람의 취득가액은 증여 당시 시가가 됩니다. 이 점을 이용해 증여로 취득가액을 올린 뒤 바로 팔면 양도차익이 줄어듭니다. 이를 막는 규정이 이월과세입니다. 배우자나 직계존비속에게 받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여한 사람이 처음 산 가격으로 되돌립니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 배우자·직계존비속에게 증여받은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 |
| 기간 | 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 전 증여분은 5년 |
| 취득가액 | 증여한 사람이 처음 취득한 가격 |
| 보유 기간 | 증여한 사람이 취득한 날부터 셈(장기보유특별공제·세율) |
| 낸 증여세 | 양도차익 계산 때 필요경비로 빼 줌 |
| 납세자 | 증여받아 판 사람 |
예로 보면
남편이 3억원에 산 아파트(시가 9억원)를 아내에게 증여하고, 아내가 3년 뒤 9억원에 판다고 해 봅시다. 배우자 공제 6억원을 넘는 3억원에는 증여세가 나옵니다. 이월과세가 없다면 아내의 취득가액은 9억원이라 양도차익이 거의 없지만, 10년 안에 팔았으므로 취득가액이 3억원으로 돌아가 양도차익 6억원에 양도세를 냅니다. 이미 낸 증여세는 경비로 빼 주지만 증여로 얻으려던 효과는 사라집니다.
이월과세가 적용되지 않는 경우
- 이월과세를 적용해 계산한 양도세가 적용하지 않았을 때보다 적은 경우
- 받은 사람이 1세대1주택 비과세를 받는 경우(이월과세로 1세대1주택이 된 경우는 빼고)
- 사업인정고시일 2년 전 증여받은 땅이 공익사업으로 수용된 경우
- 양도 당시 혼인 관계가 사망으로 끝난 배우자에게서 받은 경우
이월과세와 다른 규정 — 우회양도
배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 10년 안에 그 사람이 팔면, 처음부터 증여한 사람이 직접 판 것으로 보아 양도세를 매기는 규정도 있습니다. 증여세는 돌려주는 대신 증여한 사람에게 양도세를 물립니다. 이름은 다르지만 목적은 같습니다. 증여를 거쳐 양도세를 줄이는 거래를 막는 것입니다.
날짜를 셀 때 주의할 점
10년은 증여 등기접수일부터 양도일까지로 셉니다. 양도일은 보통 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다. 매매계약을 10년이 되기 전에 맺었더라도 잔금을 10년이 지난 뒤에 받으면 이월과세가 적용되지 않습니다. 반대로 계약은 10년 뒤에 했어도 잔금을 앞당기면 기간 안에 들어갈 수 있으니, 잔금 날짜를 계약서에 정할 때 함께 확인하세요. 증여받은 집에 들인 수리비나 확장 공사비처럼 자본적 지출로 인정되는 비용은 영수증을 모아 두면 양도세를 계산할 때 필요경비로 뺄 수 있습니다. 이월과세가 적용되어 취득가액이 낮아지는 경우일수록 이런 경비 증빙이 세금을 줄이는 데 도움이 됩니다.
2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.