자녀에게 아파트 넘기는 방법

자녀에게 아파트를 넘기는 세 가지 길

자녀에게 집을 넘기는 방법은 크게 일반 증여, 부담부증여, 매매 세 가지입니다. 어느 쪽이 나은지는 집값, 대출, 부모가 가진 주택 수, 자녀의 소득에 따라 달라집니다. 같은 집이라도 방법에 따라 내는 세금과 사람이 바뀝니다.

시가 10억원 아파트로 비교하면

성년 자녀가 처음 증여받는 경우의 증여세만 보면 이렇습니다. 부담부증여는 4억원의 빚을 함께 넘기는 경우입니다.

매매로 넘길 때 조심할 것

• 값 — 가족끼리 사고팔면서 시가보다 30% 넘게(또는 3억원 넘게) 낮게 팔면 그 차이에 증여세가 붙고, 부모 양도세도 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
• 돈의 흐름 — 자녀가 실제로 대금을 낼 능력이 있어야 합니다. 부모에게 빌린 돈이라면 차용증, 이자 지급 기록이 남아야 빌린 돈으로 인정됩니다.
• 취득세 — 가족 간 낮은 값 거래는 취득세에서도 증여로 보아 3.5%를 매길 수 있습니다.

어떤 길을 고를까

1. 부모의 주택 수부터부모가 1세대1주택이면 매매나 부담부증여에서 양도세 비과세를 받을 수 있고, 증여 취득세도 3.5%입니다.
2. 자녀의 상환 능력부담부증여는 자녀가 대출을 갚을 소득이 있어야 합니다.
3. 증여세 구간증여세 과세표준이 30% 이상 구간에 걸리면 부담부증여로 나누는 효과가 커집니다.
4. 앞으로 팔 계획받은 집을 10년 안에 팔 생각이라면 이월과세를 함께 셈합니다.

2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.